Il registro di anagrafe condominiale


La riforma della normativa condominiale entrata in vigore nel 2012 ha modificato, tra gli altri, anche l’articolo 1130 del Codice Civile, che ora impone all’Amministratore di tenere il REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE come indicato al comma 6.Codice Civile

“L’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili).”

Si tratta di dati volti ad individuare con precisione da chi è formata la compagine condominiale. Questo è di fondamentale importanza per l’amministratore per sapere esattamente chi sono i condòmini che hanno il diritto di essere convocati alle assemblee e il dovere di versare i contributi condominiali.

Il diritto reale principale è quello di proprietà; altri diritti reali sono per esempio l’usufrutto, l’uso, il diritto di abitazione, di superficie. Se un immobile è in comproprietà tra più soggetti, occorre indicare i dati di tutti; se un immobile è oggetto di usufrutto, occorre indicare i dati dei soggetti titolari dei diritti di nuda proprietà e di usufrutto.
In caso di immobili oggetto di locazione (diritto personale di godimento) occorre comunicare anche i dati degli inquilini.

 

Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale.

 

La raccolta dei dati da parte dell’amministratore avviene attraverso la predisposizione di un modulo che provvede ad inviare ai condòmini, i quali sono tenuti a compilarlo per intero e, una volta sottoscritto, restituirlo all’amministratore corredato dalla copia di un documento di identità valido del dichiarante.

In caso di inerzia dei condòmini, o di compilazione parziale/inesatta, l’amministratore ha l’obbligo di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. Si può quindi parlare di un vero e proprio obbligo di collaborazione in capo ai condòmini.

I passaggi indicati dal Codice Civile sono in pratica i seguenti:

  1. i condòmini hanno l’obbligo di comunicare all’amministratore i dati catastali delle proprie unità immobiliari e i anagrafici personali e degli eventuali altri soggetti che siano titolari di diritti reali e personali di godimento sugli immobili in questione;
  2. in caso di mancata comunicazione, l’amministratore invia un modulo ai condòmini inadempienti per richiedere le informazioni dovute;
  3. i condòmini hanno l’obbligo di compilare il modulo e restituirlo all’amministratore;
  4. in caso di perdurante inadempienza dei condòmini, l’amministratore deve sollecitare la consegna delle informazioni. In caso di mancata o incompleta risposta acquisisce d’ufficio le informazioni con costi a carico dei condòmini “non collaborativo”;
  5. in caso di successive variazioni dei dati, p.es. i condòmini devono inviare apposita comunicazione all’amministratore entro sessanta giorni dall’avvenimento, in modo da aggiornare il registro di anagrafe.

registro

 

Quali sono i documenti che i condòmini devono allegare all’amministratore?

Sul punto non esistono ad oggi delle sentenze che possano dare una certezza interpretativa. E’ facoltà dei condòmini allegare un estratto del rogito e/o dei documenti catastali; in realtà non esisterebbe l’obbligo di allegare alcunché. Tale interpretazione è stata avallata dal garante per la protezione dei dati personali che è stato chiamato a valutare quali fossero i limiti dei poteri dell’amministratore con riferimento all’anagrafe condominiale ed in relazione alla tutela dei dati personali dei condomini. Si legge nella newsletter n. 387 del 23 aprile 2014 del garante che l’amministratore può acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio – siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari – chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati.

La restituzione del modulo all’amministratore dev’essere accompagnata dalla copia della carta di identità, dal momento che l’amministratore deve poter verificare la veridicità della firma di chi sottoscrive il modulo.

Il custode di tale registro è l’amministratore che è tenuto a metterlo a disposizione dei condòmini che ne facciano richiesta, indicando i giorni e le ore in cui è possibile prenderne visione ed estrarne copia a proprie spese.

In questo sito mettiamo a disposizione una pagina da cui scaricare il modulo per la comunicazione dei dati per il registro di anagrafe condominiale all’amministratore, oltre ad altri moduli utili per svariate altre comunicazioni all’amministratore.

 

Nota bene: per quanto riguarda l’atto di compravendita, va ricordato quanto dispone l’art. 63, comma 5, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“. In questo caso chi cede l’unità immobiliare dovrà, nel proprio interesse, dare tempestivamente all’amministratore una copia dell’atto notarile, per non incappare nella solidarietà con l’acquirente.

 

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Anche nella tenuta del registro di anagrafe condominiale l’amministratore deve, ovviamente, attenersi al rispetto dei principi stabiliti dal Codice della Privacy per quanto riguarda la raccolta ed il trattamento dei dati e delle informazioni riguardanti i condòmini.

La richiesta di informazioni da parte dell’amministratore ai condòmini deve limitarsi alla sola comunicazione dei dati da inserire nel registro; la raccolta di dati ulteriori rispetto a quelli previsti dall’art. 1130 c.c. costituisce un trattamento illecito di informazioni personali, in quanto eccedente rispetto a quanto previsto dal Codice della privacy.