Gli aspetti fiscali del Condominio


Nel corso degli ultimi vent’anni la normativa italiana ha introdotto progressivamente molteplici obblighi fiscali a carico del Condominio con la finalità di combattere l’evasione. agenzia-entrate-300x128Di conseguenza sono via via aumentate le incombenze e le responsabilità a carico degli Amministratori di Condominio i quali hanno dovuto elevare le proprie competenze professionali per poter adempiere correttamente a quanto richiesto.

In questo articolo vedremo tutti gli aspetti che riguardano le relazioni tra il Fisco ed il Condominio, pur restando sulla superficie della materia che è effettivamente molto complessa.

Il primo obbligo nei confronti del fisco è quello di dotarsi del CODICE FISCALE. cf-condominio-210x300Ogni Condominio deve essere intestatario di un proprio codice fiscale, esattamente come tutte le persone fisiche e le società. Esso si richiede presso gli uffici della Agenzia delle Entrate; sul certificato di codice fiscale deve essere indicato il nominativo del soggetto che, fiscalmente, rappresenta il Condominio.
Normalmente tale soggetto è l’Amministratore che quindi ha la responsabilità fiscale del Condominio. Ma se manca l’Amministratore? E’ bene ricordare che i “piccoli” Condomìni (quelli fino a 8 Condòmini) non hanno l’obbligo di nominare un Amministratore: in tal caso è previsto che la responsabilità fiscale ricada su uno dei Condòmini, quello il cui nominativo è indicato sul certificato del codice fiscale del Condominio.

Il soggetto che ha la responsabilità fiscale del Condominio ha il dovere di porre in essere tutti gli adempimenti fiscali richiesti dalle normative, e su di esso ricadono le sanzioni in caso di errori/omissioni.

 

IL CONDOMINIO SOSTITUTO DI IMPOSTA

Il Condominio è fiscalmente un soggetto SOSTITUTO DI IMPOSTA. Cosa significa? Significa che è tenuto a porre in essere una serie di adempimenti fiscali in relazione al pagamento di compensi a vario titolo. Quando il Condominio ha una persona alle proprie dipendenze, come il portiere o un incaricato delle pulizie, deve effettuare le ritenute di legge contestualmente al pagamento degli stipendi mensili. Allo stesso modo deve trattenere una somma pari al 20%, a titolo di ritenuta d’acconto, sul compenso che paga al proprio Amministratore e ad altri professionisti con cui sia entrato in rapporto (p.es. avvocati). Per quanto riguarda i pagamenti effettuati alle ditte che hanno lavorato nel Condominio (ditte delle pulizie, manutenzione ascensore, caldaia, elettricisti, idraulici, ecc) dovranno essere effettuati al netto di una ritenuta del 4% a titolo di acconto.

F24Cosa significa “ritenuta a titolo di acconto”? Significa che è un acconto sulle imposte dovute dalle ditte e dai professionisti che hanno lavorato e fatturato e quindi percepito redditi dai Condomìni; il Condominio si “sostituisce” al Fisco, trattenendo alla fonte (cioè al momento del pagamento delle fatture) una parte delle imposte dovute dai propri fornitori, e provvedendo a versarle allo Stato Italiano, attraverso il Modello F24, entro il mese successivo al pagamento delle fatture.

Tutti i compensi erogati / fatture pagate in un solare, che siano stati oggetto di applicazione di ritenuta alla fonte, devono essere riportati nel Modello CU (Certificazione Unica) che deve essere presentato dal Condominio, tramite il proprio Amministratore, all’amministrazione finanziaria con cadenza annuale. La presentazione deve avvenire obbligatoriamente con modalità telematiche.

IL MODELLO 770modello-770

I dati riguardanti le ritenute effettuate ed i relativi versamenti devono essere indicati nella dichiarazione dei sostituti di imposta che il Condominio ha l’obbligo di presentare annualmente, ossia il Modello 770 Semplificato, anch’esso in modalità telematica.

Sono previste sanzioni in caso di mancata o infedele presentazione del Modello 770 pertanto è bene che l’Amministratore sappia quel che deve fare. Le sanzioni sono a carico del Condominio che potrà poi rivalersi sul proprio Amministratore.

 

IMPOSTE SUI REDDITI DERIVANTI DA PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Non sono rari i casi di parti comuni condominiali che generano un reddito imponibile IRPEF in capo ai Condòmini, per il fatto di essere oggetto di contratti di locazione (p.es. antenne di telefonia mobile su una porzione di tetto, l’affitto dell’ex alloggio del portiere, cartelloni pubblicitari in facciata, etc). La quota di reddito attribuibile a ciascun Condòmino è rapportata ai rispettivi millesimi di proprietà e deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi solo se supera l’importo di euro 25,82 annui.

E’ compito dell’Amministratore comunicare ai singoli Condòmini i dati catastali delle proprietà comuni, il reddito annuo prodotto e la quota del canone di locazione che ciascun Condòmino dovrà sottoporre a tassazione nella propria dichiarazione dei redditi.

 

QUADRO AC DEL MODELLO UNICO

L’Amministratore di Condominio deve comunicare all’Anagrafe Tributaria l’importo dei beni e dei servizi acquistati dal Condominio nell’anno solare e i dati identificativi di ogni fornitore (ditte delle pulizie, di manutenzione dell’ascensore, della caldaia, ecc) a cui abbia corrisposto nell’anno (solare) somme superiori ad euro 258,23. Restano esclusi dalla comunicazione le forniture di acqua, energia elettrica e gas, nonché gli acquisti di servizi e beni che abbiano comportato l’applicazione di ritenuta alla fonte.

fisco-2015-03-modello-unico-bigTale comunicazione avviene tramite la compilazione del QUADRO AC del Modello UNICO personale dell’Amministratore, cosiddetto “Comunicazione dell’Amministratore del Condominio”.

Un Amministratore professionista, che ricopra tale carica per molteplici Condomìni, dovrà allegare al proprio Modello Unico tanti Quadri AC quanti sono i Condomìni da lui amministrati.

 

IMU – TASI – TARI

Tali tributi comunali sono dovuti dal Condominio in caso di presenza di parti comuni che abbiano un’autonoma rendita catastale. Il caso tipico è l’alloggio del portiere.

Al versamento dell’IMU e della TASI sono tenuti pro quota i singoli Condòmini, tuttavia per facilitare l’adempimento i regolamenti comunali normalmente riconoscono all’Amministratore del Condominio la facoltà di effettuare un versamento complessivo (che poi verrà imputato nel bilancio consuntivo delle spese condominiali in base ai millesimi di proprietà).

 

LA DETRAZIONE IRPEF SULLE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE

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In caso di lavori di ristrutturazione effettuati su impianti e parti comuni comuni condominiali*, i Condòmini possono usufruire di una detrazione fiscale dall’IRPEF sulle spese sostenute. Il beneficio spetta ad ogni Condòmino nel limite della quota a lui imputata da parte dell’Amministratore in base alla tabella millesimale di ripartizione applicata, purché tale quota sia stata effettivamente versata dal Condòmino.

La detrazione deve essere ripartita in 10 anni.

* la detrazione spetta in caso di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, per opere di restauro e risanamento conservativo e lavori di ristrutturazione edilizia. Spetta inoltre per ulteriori interventi quali quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche, quelli finalizzati a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi, ecc. Il ventaglio dei lavori che possono beneficiare della detrazione è molto ampio.

Per fruire della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, il singolo Condòmino può presentare la certificazione dell’Amministratore di Condominio, attestante l’espletamento di tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa vigente e l’importo delle spese detraibili.

Gli adempimenti richiesti dalla normativa vigente si sono fortunatamente ridotti nel corso degli anni; resta l’obbligo per il Condominio, tramite l’Amministratore, di pagare i lavori tramite apposito bonifico bancario “parlante” e di conservare le fatture e le copie dei bonifici per 10 anni.

Per chi volesse approfondire l’argomento, al seguente link è possibile consultare e scaricare liberamente la guida aggiornata sulle agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia predisposta dalla Agenzia delle Entrate, in cui viene trattata la materia in modo esaustivo.

Infine, a conclusione di questo articolo, si precisa che il Condominio non è autonomo soggetto passivo ai fini IVA tanto meno ai fini IRAP.